Quando alguém fala que comprou um imóvel por R$ 300 mil, o valor real desembolsado foi bem maior. ITBI, escritura pública, registro no cartório, laudos de avaliação e eventuais taxas bancárias podem acrescentar de 4% a 8% ao valor de compra. Em um imóvel de R$ 500 mil, estamos falando de R$ 20 mil a R$ 40 mil apenas em custos acessórios.
Muita gente é pega de surpresa por essas despesas, especialmente quem compra o primeiro imóvel. Neste artigo, detalhamos cada custo envolvido na aquisição de um imóvel no Brasil, com valores atualizados para 2026 e exemplos práticos por faixa de preço.
O Que é o ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por meio de compra e venda. A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3% sobre o valor venal ou valor de transação — o que for maior.
Alíquotas por Cidade
| Cidade | Alíquota ITBI | Base de Cálculo |
|---|---|---|
| São Paulo | 3% | Valor venal de referência ou transação |
| Rio de Janeiro | 3% | Valor venal ou transação |
| Belo Horizonte | 3% | Valor venal ou transação |
| Curitiba | 2,7% | Valor venal ou transação |
| Porto Alegre | 3% | Valor venal ou transação |
| Goiânia | 2% | Valor venal ou transação |
| Florianópolis | 2% | Valor venal ou transação |
| Brasília | 3% | Valor venal ou transação |
| Recife | 3% | Valor venal ou transação |
| Fortaleza | 2% | Valor venal ou transação |
Exemplo: Imóvel de R$ 400 mil em São Paulo → ITBI de R$ 12.000 (3%).
Isenção de ITBI
Algumas situações garantem isenção ou desconto:
- Primeiro imóvel pelo Minha Casa Minha Vida: isenção parcial ou total em muitos municípios
- Imóveis até determinado valor: algumas cidades isentam imóveis populares (ex: até R$ 200 mil)
- Transmissão por herança: não incide ITBI, mas sim ITCMD (imposto estadual)
Quem está comprando o primeiro imóvel pelo programa federal deve consultar nosso guia sobre o Minha Casa Minha Vida 2026 para entender os benefícios fiscais disponíveis.
Escritura Pública
A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a compra e venda do imóvel. Ela é obrigatória para imóveis adquiridos à vista. Quando há financiamento bancário, o contrato com o banco substitui a escritura pública.
Quanto Custa a Escritura?
Os valores são tabelados por estado e variam conforme o valor do imóvel. A tabela segue faixas progressivas definidas pelo Tribunal de Justiça de cada estado.
| Valor do Imóvel | Escritura SP (aprox.) | Escritura RJ (aprox.) | Escritura MG (aprox.) |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 3.200 | R$ 2.800 | R$ 2.600 |
| R$ 400.000 | R$ 4.500 | R$ 3.900 | R$ 3.500 |
| R$ 600.000 | R$ 5.400 | R$ 4.700 | R$ 4.200 |
| R$ 800.000 | R$ 6.100 | R$ 5.300 | R$ 4.800 |
| R$ 1.000.000 | R$ 6.800 | R$ 5.900 | R$ 5.300 |
Valores aproximados para 2026. Consulte o cartório local para valores exatos.
Dica: Quem compra com financiamento bancário não paga escritura pública — o contrato de financiamento tem força de escritura. Essa economia pode chegar a R$ 6 mil ou mais em imóveis de maior valor.
Registro do Imóvel
Após a escritura (ou contrato de financiamento), o documento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Somente depois do registro a propriedade é efetivamente transferida — no Brasil, vale o ditado "quem não registra não é dono".
Custos de Registro
Os emolumentos de registro também seguem tabela estadual com faixas de valor:
| Valor do Imóvel | Registro SP (aprox.) | Registro RJ (aprox.) | Registro MG (aprox.) |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 1.800 | R$ 1.600 | R$ 1.400 |
| R$ 400.000 | R$ 2.500 | R$ 2.200 | R$ 1.900 |
| R$ 600.000 | R$ 3.100 | R$ 2.700 | R$ 2.300 |
| R$ 800.000 | R$ 3.500 | R$ 3.100 | R$ 2.700 |
| R$ 1.000.000 | R$ 3.900 | R$ 3.400 | R$ 3.000 |
O prazo médio para conclusão do registro é de 15 a 30 dias, podendo se estender se houver pendências documentais.
Outros Custos que Poucos Conhecem
Laudêmio
Se o imóvel está em terreno da União (marinha ou áreas de domínio federal — comum em cidades litorâneas), é cobrado o laudêmio: 5% sobre o valor de transação. Cidades como Rio de Janeiro, Santos, Vitória e Recife têm muitos imóveis nessa condição.
Exemplo: Apartamento em Copacabana por R$ 800 mil → laudêmio de R$ 40.000.
Taxa de Avaliação do Banco
Quando há financiamento, o banco cobra uma taxa para avaliar o imóvel. Esse laudo determina se o valor do financiamento é compatível com o imóvel. Valores típicos:
- Caixa: R$ 750 a R$ 3.500 (varia com o valor do imóvel)
- Bancos privados: R$ 500 a R$ 2.500
Certidões e Documentação
Para fechar o negócio, é necessário reunir certidões do vendedor e do imóvel. Os custos incluem:
- Certidão negativa de débitos: R$ 50 a R$ 150 cada
- Certidão de ônus reais: R$ 60 a R$ 120
- Certidão vintenária: R$ 80 a R$ 200
- Certidão de ações trabalhistas e cíveis: R$ 30 a R$ 80 cada
No total, as certidões somam entre R$ 300 e R$ 800, dependendo do número necessário.
Para entender todos os documentos necessários, confira nosso guia de documentação para compra de imóvel.
Comissão do Corretor
Embora geralmente paga pelo vendedor, a comissão do corretor (5% a 6% do valor da venda, segundo tabela do COFECI) pode ser negociada entre as partes. Em lançamentos de construtoras, a comissão já está embutida no preço.
Planilha Completa: Custos por Faixa de Valor
Abaixo, uma simulação completa para imóveis em São Paulo, considerando compra à vista (com escritura):
| Custo | Imóvel R$ 250 mil | Imóvel R$ 500 mil | Imóvel R$ 750 mil | Imóvel R$ 1 milhão |
|---|---|---|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 7.500 | R$ 15.000 | R$ 22.500 | R$ 30.000 |
| Escritura | R$ 3.600 | R$ 4.800 | R$ 5.700 | R$ 6.800 |
| Registro | R$ 2.000 | R$ 2.700 | R$ 3.300 | R$ 3.900 |
| Certidões | R$ 500 | R$ 500 | R$ 600 | R$ 700 |
| Total | R$ 13.600 | R$ 23.000 | R$ 32.100 | R$ 41.400 |
| % sobre o valor | 5,4% | 4,6% | 4,3% | 4,1% |
Para compras financiadas, substitua o custo da escritura pela taxa de avaliação do banco (mais barata), mas inclua eventual tarifa de abertura de crédito.
Como Economizar nos Custos
- Negocie o valor venal: Se o valor venal de referência da prefeitura estiver acima do preço real de mercado, é possível contestar e pagar ITBI menor
- Verifique direito a isenções: Primeiro imóvel, programas habitacionais e imóveis populares podem ter desconto
- Financie se puder: A economia com a escritura pública pode chegar a R$ 6 mil
- Peça desconto nas certidões: Alguns cartórios oferecem pacotes quando várias certidões são solicitadas juntas
- Escolha o cartório certo: Embora a tabela seja tabelada, alguns cartórios cobram taxas de digitalização e autenticação extras — pesquise
Quando os Custos São Pagos?
O cronograma típico de pagamento:
- ITBI: Antes da lavratura da escritura ou assinatura do contrato de financiamento (a guia tem prazo de 30 dias)
- Escritura: No ato da lavratura no cartório de notas
- Registro: Na apresentação do título ao cartório de registro (pode parcelar em alguns estados)
- Avaliação bancária: Na aprovação do financiamento
- Certidões: Durante a fase de análise documental (antes do fechamento)
Planejar esses desembolsos é tão importante quanto juntar a entrada do imóvel. Muitos negócios atrasam ou caem porque o comprador não reservou dinheiro para esses custos.
Perguntas Frequentes
O ITBI pode ser parcelado?
Depende do município. Algumas cidades permitem parcelamento em até 12 vezes, outras exigem pagamento à vista. Em São Paulo, o pagamento é à vista no ato da emissão da guia. Já em Belo Horizonte, há possibilidade de parcelamento em até 6 vezes para valores acima de determinado limite.
Quem paga o ITBI, escritura e registro: comprador ou vendedor?
Por convenção e previsão legal (Código Civil), o comprador arca com ITBI, escritura e registro. O vendedor é responsável por providenciar as certidões negativas do imóvel. Porém, tudo pode ser negociado entre as partes no contrato de compra e venda.
Compra de imóvel na planta tem ITBI?
Sim, mas o ITBI é pago apenas quando o imóvel fica pronto e a escritura ou contrato de financiamento é formalizado. Durante a fase de construção, a relação é de compra de direitos, não de transmissão de propriedade. Alguns municípios permitem que o ITBI incida sobre o valor do terreno na assinatura e sobre a construção na entrega.
Posso incluir ITBI e custos cartorários no financiamento?
Não diretamente. O financiamento bancário cobre apenas o valor do imóvel (até 80-82%). Os custos de ITBI, registro e demais despesas precisam ser pagos com recursos próprios. Algumas construtoras oferecem "entrada facilitada" que embute parte desses custos, mas isso encarece o preço final.
Quanto tempo leva o processo completo de transferência?
Da assinatura do contrato ou escritura até o registro definitivo no cartório de imóveis, o processo leva em média 30 a 60 dias. O ITBI precisa ser pago antes da escritura (5-10 dias para emissão da guia), a escritura leva 1-2 semanas para ser lavrada, e o registro mais 15-30 dias. Atrasos podem ocorrer se houver pendências documentais.
